Споры о недвижимости

Спор об объекте затрудняет его использование. Помещение, занятое без оснований, не приносит дохода; объект с оспариваемым правом сложнее заложить и продать; участок со спорными границами не проходит согласования. Наряду с исковыми требованиями оценивается возможность сохранить использование объекта на время разбирательства и ограничить действия другой стороны.

Исход определяется документами, составленными задолго до начала спора. Акты приема-передачи, переписка о согласовании работ, фиксация состояния объекта, расчеты платежей и заверения, включенные в договор, образуют доказательственную базу.

• Споры о правах на объектИстребование объекта из чужого владения, устранение препятствий в пользовании, иск о признании права собственности, в том числе на долю в праве, освобождение имущества от ареста, оспаривание записей реестра. Выбор требования зависит от того, сохранилось ли владение объектом и в чем состоит нарушение, а от выбора зависят предмет доказывания и состав участников дела. Доказательственная база формируется по всей истории переходов права.
• Самовольная постройкаИск о сносе самовольной постройки и защита от него, требования о признании постройки самовольной, признание права собственности на самовольную постройку, приведение объекта в соответствие с установленными требованиями.
• Споры о границах и характеристикахСпор о границах земельного участка при пересечении границ, расхождение фактических характеристик объекта со сведениями реестра, разногласия о площади и составе объекта, отказ во внесении изменений в реестр. Такие дела строятся на документах об образовании участка и заключении эксперта, и подготовка начинается с технической части. Отдельно определяется, устраняется ли расхождение исправлением сведений реестра либо требуется разрешение спора о праве.
• Кадастровая стоимостьОспаривание кадастровой стоимости земельного участка и объекта, когда она завышена относительно рыночной: результат затрагивает размер платежей, рассчитываемых от этой стоимости. Организуется подготовка отчета об оценке, готовится заявление, требование предъявляется в установленном порядке, включая судебный; поддерживается позиция по возражениям на отчет.
• Арендные спорыВзыскание арендной платы и эксплуатационных платежей, освобождение помещений и возврат объекта, удержание и возврат обеспечительного платежа, возмещение стоимости выполненных улучшений и убытков при досрочном прекращении договора. Исход определяется условиями договора и документами, фиксирующими передачу и состояние помещений; отдельно разбирается расчет требований, который в таких делах нередко составляет основной предмет возражений.
• Споры при приобретении и продаже объектовВозникают при неисполнении обязательств по договору, уклонении стороны от передачи объекта или от внесения записи о переходе права, признании договора недействительным, а также при выявлении обстоятельств, о которых сторона дала недостоверные заверения. Значение имеют документы, собранные при подготовке приобретения: результаты изучения объекта, переписка о раскрытии информации, формулировки заверений и механизмов возмещения потерь. Определяется, какое требование соответствует ситуации: исполнение обязательства, изменение цены, возмещение потерь или прекращение договора с возвратом полученного. Споры о недействительности договора ведутся в рамках услуги «Оспаривание сделок».

• Заключение о перспективахПисьменная оценка доступных требований, доказательств и издержек по каждому варианту.
• Материалы урегулированияТребования, ответы и проект соглашения с другой стороной.
• Процессуальные документыИски, отзывы, ходатайства, вопросы эксперту и жалобы на любой стадии дела.
• Участие в заседанияхВыступления в судебных заседаниях и разбор заключения эксперта.
• Материалы исполненияДокументы для предъявления исполнительного листа и внесения записей в реестр.

Результатом услуги служит выполненная работа в объеме, согласованном с клиентом.

1. Материалы

   Позиция строится на документах и обстоятельствах дела; значение имеет следующее.

   • Положение и требованиеКто участвует в споре и чего требует каждая сторона.
   • Объект и участокАдрес, назначение, история переходов права.
   • Имеющиеся документыДоговоры, акты, переписка, сведения реестра.
   • СтадияНаправлено ли требование, подан ли иск, назначена ли экспертиза.
   • Использование объектаЧто происходит с ним сейчас и какие действия другой стороны мешают пользоваться им.
   • Состоявшиеся актыПрежние судебные акты и заключения по объекту.

2. Оценка

   По материалам определяются сильные и слабые стороны позиции, риски и возможные варианты действий.

3. План

   По выбранному варианту составляется план: последовательность действий, сроки и объем работы.